三成多的深圳买家，直接甩出全款，签了合同。
2026年春天，这个比例比2021年高了整整14个百分点。 不是他们一夜暴富，是房子真的跌到了让人可以“咬咬牙”的价格——以前五六百万的小两居，现在300万就能拿下。 一个普通工薪家庭，攒个几年，居然也能摸到买房的门槛。
但真正有意思的，不是房价降了。
杭州一个95后程序员说，他背上一百万房贷后，月供七千多。 这意味着什么？ 不敢离职，不敢请假，感冒都硬扛着。 深圳一个教书的女生算得更细：30年月供加利息，比全款多出近一百万。 她说那不只是钱的问题，是自由的问题。 月供对她来说，不是财务安排，是心理牢笼。
这两句话，把2026年的买房心态撕开了一个口子。
银行的数据很诚实。 2025年，居民房贷只增加了4417亿元，比前一年少了94%。 住房贷款总余额37万亿，反而下降了1.8%。 六大行房贷规模全部跌破6万亿。 不是银行不乐意放贷，是大家不乐意借钱。 哪怕首套房商贷利率已经降到3%，公积金利率只有2.6%，利率越低，人们越躲。
有人把这叫理性回归。 但回归背后，是一地鸡毛。
2025年那波大厂裁员、灵活就业人数猛增、中年失业新闻刷屏，让年轻人对“收入中断”四个字过敏。 他们见过太多例子：高点买房、杠杆拉满、月供2万，结果房价跌了50%，贷款照还，两头亏。 房子卖不掉，因为卖完还不够还银行的。 人到中年，月收入从3万归零，房贷、孩子、父母全都压上来——只能跑滴滴。
这类“断供实录”，在小红书上动辄几万点赞。
在这种气氛里，全款买房悄悄成了一种新答案。
北京昌平、通州的房子跌破每平米3万，深圳光明区70平米人才房总价200万，内蒙古小城一套小房子20万就能拿下。 一个工作五六年的家庭，咬咬牙真能凑出来。 很多人凑够首付后，剩下的存款直接填进去，不敢碰贷款。
提前还贷潮也没停。 2022年下半年开始，一直热到现在，有些银行甚至推出“还款预约排队”，想还钱得排队。 00后客户第一次看房，关心的事就三件：能不能全款？ 能不能砍价？ 中介费能不能省？
他们的逻辑很简单：既然借钱的代价是自由，那就不借了。
2026年《青年置业报告》里有个数据很刺眼：只有7.5%的人买房是为了投资，其余全是自住。 也就是说，年轻人把“增值”这两个字，从买房词典里彻底删掉了。
当然，全款不是没有代价。
2025年居民存款多了14.64万亿，但旅游、教育、养老的消费没跟上。 钱全锁进房子，其他地方就紧巴了。 一个家庭把积蓄一次性固化成不动产，短期看稳妥，长期看让选择变窄。
银行更头疼。 房贷原本是稳定收入，现在成了烫手山芋。 净息差收窄后，银行只能去抢企业贷款、买债券。 六大行个人房贷连续三年集体下滑，2025年全年净减少7115亿元，建行房贷余额也跌破6万亿，国有大行正式告别房贷“6万亿时代”。
分化也在加剧。
一线城市核心地段还稳得住，上海甚至微涨了0.05%。 但三四线城市价格降了，看房的人却不多，成交量冷清。 低价没带动需求，反而有价无市。 北京东城、海淀的房价还撑着，但昌平、通州已经跌到每平米3万以下；更远的像内蒙古小城，一套房子20万，成交还是冷。
有个33岁的深圳女生，和老公在互联网公司做翻译，工作五六年存了近200万。
他们最后全款拿下了光明区的人才房。 问她为什么不全款买套更好的？ 她说：“如果贷款买500万的房子，月供一万多，压力大。 每个月还要交一笔固定钱给银行，跟租房没区别。 ”家里人也一直教她：不要为房子欠债。
另一个北京购房者握着300万现金，犹豫了半年。 她想起一个朋友，高点买房、月供2万，现在房子缩水50%，“两头亏”。 她说：“几代人省吃俭用的钱，最后贴补给银行。 努力十年，不如躺平十年，起码没债。 ”
这话粗糙，但在2026年，很多人真的开始这么想。
房子还是那个房子，但人们对它的期待变了。 它不再是造富的机器，而是握在手里的钥匙。 普通人现在只想把门关上，钥匙自己拿着。 不需要银行帮忙，不需要月供绑架。
哪怕利率再低，也不借了。
你猜现在买一套100万的房子，首付最低要多少？
不是30万，不是20万。 在某些城市，15万就够了。
这还是2021年那会儿首付的一半。 三年多前你掏30万才能上车的事儿，现在拿一半的钱就能办成。 于是朋友圈里开始疯传一句话——“三年不买房，首付变全款”。
听起来热血沸腾是吧？
但你仔细想想，如果首付真从30万变成了12万，为啥还有那么多人揣着钱不敢出手？
因为他们害怕。 怕自己今天买了，明天房价又跌了十万。 更怕自己等啊等，等到最后，发现首付是省下来了，但整个房子的价值，也跟着缩了。
这话不是我说的，是数据说的。
一线已经涨了，你还傻等呢？
2026年4月的数据，直接打了很多人的脸。
一线城市新房价格环比涨了0.2%，二手房价涨了0.4%。 别小看这点数，这可是连续跌了好几个月之后，第一次转正。
北京和上海最明显。 上海4月二手房成交了3.1万套，创下近五年新高。 你以为是没人买了？ 是人偷偷在抢。
中金公司的报告说了，京沪二手房的库存去化周期，已经回到了历史企稳区间。 翻译成人话就是：想卖房的人少了，想买房的人没少，价格自然就稳住了。
还有个狠信号——上海5月份土拍，楼面价卖到了11.7万一平米。
你没看错，光土地就这个价。 比旁边很多在售房子的单价还高。 开发商花了这么贵的钱买地，你觉得他盖出来的房子会卖便宜吗？
这些钱不是大风刮来的，开发商比散户精多了。
杭州、成都、武汉这些强二线城市，现在是另一种画风。
整体房价还在跌，但跌的幅度已经越来越小。 4月份的数据显示，13个城市二手房价格开始上涨，比2月份翻了一倍。
跌得慢、涨得多，这就是“磨底”。
你不信可以去问问中介，杭州滨江、成都高新、武汉光谷那些核心板块，好房源现在基本没有议价空间了。 房东心态变了，不给大砍价了。
但千万别以为所有地方都这样。
远郊区、供应量大的板块，该跌还是在跌。 同一个城市，核心区和郊区可能差出两三年的行情。 这件事上没有一刀切。
三四线城市，才是“首付变全款”最真实的写照。
这些地方人口在往外流，房子却越盖越多。 空置率超过25%，有些县城你晚上开车绕一圈，整栋楼亮灯的没几户。
2026年，普通三四线城市的房价还在以年均8%到15%的速度往下掉。 有些地方已经跌回了2015年的水平。
在这些城市，你不买房，钱在手里确实变“值钱”了——因为房价跌得比货币贬值快。
但这里面有个大坑：你省下来的那点钱，换来的是什么？ 是房子的持续贬值，是卖不出去的流动性枯竭。 你手里捏着首付，但你买的那个房子，可能再也卖不出去了。
能把一套房拿在手里等十几年的人，有几个？
为啥房价跌不下去了？
很多人想不通：不是说人口在减少吗？ 不是说房子够多了吗？ 为什么一线城市的房价还能稳住？
因为有三条线在托着。
第一条，土地供应。 自然资源部今年下了个文件，住宅用地不再大量新批。 地少了，房子就少，供应量一压，价格自然有支撑。
第二条，政策。 首付降到15%，房贷利率3.5%，换房退税。 这些政策不是摆设，是真的在降低你的买房成本。 2026年的政府工作报告，明明白白写着“稳楼市”三个字。
第三条，人。 中国25到45岁的购房主力，还有1.8亿人。 这些人要结婚、要生孩子、要改善居住条件。 需求是真实存在的，只不过暂时被观望情绪压住了。
这三条线，任何一条断了，房价才可能崩。 但现实是，这三条线都在。
到底什么时候该买？
分四种情况对号入座。
如果你在一线城市，刚需，现在就是窗口期。 别等了。 你等来的不是更低的房价，而是更高的竞争和更少的优质房源。 上海那些好的二手房，挂牌三天就被人抢走了。
如果你在强二线城市，刚需，下半年可以重点看。 磨底阶段，好房子多，议价空间还在，性价比是这几年最高的。
如果你在三四线城市，刚需，再忍一忍。 到2027年下半年，可能机会更成熟。 现在的政策红利还没完全释放到位，库存也还大。
如果你是改善型需求，不管在哪，下半年都可以出手。 市场稳了，房源多了，卖旧买新的政策红利也到位了，这是置换的好时机。
至于投资，别碰三四线，别碰远郊。 如果非买不可，只看一线和强二线的核心区。 记住，现在是“好房子”的稀缺时代，不是“所有房子”的黄金时代。
怎么判断到底见没见底？
两个最简单的信号。
第一个，销量。 你盯的那个城市，二手房成交量连续三个月往上走，就说明底到了。 量在价先，这是楼市铁律。
第二个，土拍。 开发商开始抢地了，楼面价比周边新房还高，那就是专业机构在用真金白银告诉你：这块地，值这个价。
这两个信号都出现，你就可以放心买了。
但话说回来，刚需买房，用得着学投资客那一套吗？ 不用。
你只需问自己三个问题：首付凑齐了吗？ 月供不超过收入30%吗？ 房子你真心喜欢吗？ 答案都是“是”，就够了。
别用抄底的心态去买婚房，别用赌徒的逻辑去选学区。 房子首先是用来住的地方，其次才是资产。
那句“三年不买房，首付变全款”，当个段子看看就行。
当真了，你就输了。
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